Caução de aluguel: como funciona a garantia e a devolução?
Entenda o limite da caução em dinheiro, como ela deve ser guardada e o que conferir ao final da locação residencial.
Resposta curta
Na locação urbana, a caução é uma das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato. Se for em dinheiro, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança; os rendimentos revertem ao locatário quando o valor é levantado. Os descontos na devolução precisam ser comprovados.
O que é caução de aluguel?
A caução é uma garantia que pode ser pactuada em contrato de locação urbana. A Lei 8.245/1991 admite caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). O contrato deve indicar claramente qual modalidade foi escolhida.
| Modalidade | Como funciona | Cuidado prático |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Depósito de até três meses de aluguel em poupança | Guarde o recibo e o comprovante do depósito |
| Caução em bens móveis | Bens dados em garantia, registrados em cartório | Sem o registro, a garantia não produz o efeito esperado |
| Caução em bens imóveis | Imóvel averbado à margem da matrícula | Confira a averbação na matrícula |
| Fiança ou seguro-fiança | Garantia de terceiro ou seguro contratado | Verifique no contrato qual foi escolhida |
Qual é o limite da caução em dinheiro?
A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel. A lei determina o depósito em caderneta de poupança autorizada pelo poder público, e os rendimentos revertem ao locatário no momento do levantamento (art. 38, § 2º).
Para que a caução pode ser usada?
A caução serve para garantir as obrigações do contrato, como aluguéis e encargos não pagos e danos ao imóvel além do desgaste normal. Ela não é uma forma de o proprietário pagar contas que não estão previstas no contrato. Se houver uso do valor durante a locação, o locatário deve receber a conta detalhada e o comprovante do débito.
O proprietário pode pedir caução e fiador ao mesmo tempo?
Não. A Lei do Inquilinato veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único). Se o instrumento reunir caução e outra garantia, a cláusula deve ser analisada, e a discussão sobre a validade da exigência depende das circunstâncias da contratação.
Como documentar a entrega e a devolução?
Guarde recibo do valor, contrato, comprovante do depósito, laudo de vistoria inicial e final, contas quitadas e comunicação sobre a entrega das chaves. Fotos datadas podem ajudar a registrar o estado do imóvel, mas não substituem a vistoria acordada.
Podem ser descontados danos ou débitos?
A devolução pode gerar discussão sobre aluguel, encargos ou danos além do desgaste normal. Os descontos devem ser demonstrados e relacionados ao contrato. Faça uma conferência documentada antes de aceitar um valor final. Se houver desconto de um reparo, peça o orçamento e a nota do serviço, e compare com o estado do imóvel registrado na vistoria inicial. Um desconto sem comprovante ou sem relação com o imóvel pode ser contestado, e a devolução do restante não deve ser condicionada a uma assinatura de quitação sem ressalva.
Passos para cobrar a devolução
Confirme a data de entrega das chaves
Ela marca o fim da locação e o início da contagem para a devolução. Guarde o protocolo ou o documento que a comprova.
Faça a conta do valor devido
Some o depósito e os rendimentos, e liste cada desconto que o proprietário apresentar, com o comprovante.
Conteste por escrito o que não se justifica
Peça o pagamento do valor incontroverso e a justificativa por escrito para cada desconto.
Busque a Justiça ou a mediação se preciso
Sem acordo, a cobrança pode ser discutida em ação própria, com as provas reunidas.
Leia também: Despejo por falta de pagamento: como funciona, Contrato verbal tem validade? O que diz a lei e Danos morais: quando existem e como comprovar.
Base legal
Perguntas frequentes
Qual é o limite da caução em dinheiro?
A Lei 8.245/1991 limita a caução em dinheiro a até três meses de aluguel (art. 38, § 2º).
O locador pode exigir mais de uma garantia?
Não. A Lei do Inquilinato veda, em um mesmo contrato, mais de uma modalidade de garantia locatícia (art. 37, parágrafo único).
Quando a caução deve ser devolvida?
Ao final da locação, depois da conferência das obrigações e de eventuais débitos. A lei prevê depósito em poupança e reversão dos rendimentos ao locatário, e descontos precisam ser comprovados.
Caução em bem imóvel precisa de registro?
Sim. A caução em bens imóveis deve ser averbada à margem da matrícula, e a caução em bens móveis deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos (art. 38, § 1º).
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