Despejo por falta de pagamento: como funciona?
Aluguel atrasado pode levar ao despejo na Justiça. Veja quando cabe liminar de 15 dias, como o inquilino pode pagar para evitar a rescisão e o que o proprietário não pode fazer por conta própria.
Resposta curta
A falta de pagamento pode levar a ação de despejo, mas o proprietário não pode retirar o inquilino à força. A desocupação depende de decisão judicial. A liminar de 15 dias só existe quando o contrato não tem garantia (Lei do Inquilinato, art. 59, § 1º, IX), e o inquilino pode evitar a rescisão pagando a dívida no prazo da contestação (art. 62, II).
Preciso esperar vários meses de atraso?
Não há uma regra que obrigue o proprietário a esperar três meses. O atraso no aluguel ou em encargos legalmente devidos já pode justificar a ação, conforme o contrato e as circunstâncias. O contrato precisa ser conferido para saber se houve notificação prévia ou alguma cláusula específica.
Como o processo funciona?
O proprietário entra com a ação
O pedido de rescisão pode ser somado ao pedido de cobrança dos aluguéis. Nesse caso, o inquilino e os fiadores são chamados a responder, e a petição vem com o cálculo discriminado da dívida (Lei do Inquilinato, art. 62, I).
O inquilino pode pagar e evitar a rescisão
No prazo da contestação, ele pode pedir autorização para pagar o débito atualizado. Se pagar, a locação não é rescindida (art. 62, II). Essa opção não pode ser usada mais de uma vez nos 24 meses anteriores.
O juiz decide e a desocupação segue a ordem judicial
Se não houver pagamento, a decisão define o prazo de desocupação. A retirada forçada depende de ordem judicial e cumprimento pelo órgão competente.
Quando cabe a liminar de 15 dias?
A lei prevê liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, em algumas ações. Para falta de pagamento, o requisito é que o contrato não tenha nenhuma das garantias do artigo 37 (caução, fiança ou seguro de fiança) e que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX).
Como funcionam as garantias do contrato?
| Garantia | Regra prevista na lei | Cuidado prático |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança (art. 38, § 2º) | Os rendimentos revertem ao inquilino na devolução |
| Caução em bens | Móveis devem ser registrados em cartório de títulos e documentos; imóveis, averbados na matrícula (art. 38, § 1º) | Sem o registro, a garantia não produz o efeito esperado |
| Fiador e seguro | São modalidades de garantia previstas no art. 37 | Verifique no contrato qual foi escolhida |
A lei proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único). Por isso, a presença de fiador ou de seguro muda a análise da liminar.
O proprietário pode trocar a fechadura?
Não para forçar a saída de quem ainda ocupa o imóvel. Retirar pertences, trocar a fechadura ou cortar serviços para expulsar o inquilino pode gerar responsabilidade civil e até criminal, conforme o caso.
A entrega voluntária das chaves deve ser documentada por escrito. Sair do imóvel não apaga a dívida, que pode continuar sendo cobrada, inclusive no mesmo processo quando os pedidos são reunidos.
Passos para quem recebeu uma ação de despejo
Confira o prazo
Veja a data da citação. O prazo para pagar ou contestar é curto e corre a partir dela.
Calcule a dívida atualizada
Compare o cálculo do proprietário com os recibos de pagamento e os comprovantes de depósito.
Decida entre pagar e contestar
Se a dívida for real, o pagamento no prazo evita a rescisão. Se houver erro no cálculo ou pagamento já feito, a contestação é o caminho.
Procure orientação jurídica
Um advogado ou a Defensoria Pública pode avaliar o contrato, as garantias e o prazo de cada etapa.
Leia também: Contrato verbal tem validade? O que diz a lei, Danos morais: quando existem e como comprovar e Caução de aluguel: como funciona a garantia e a devolução.
Fontes para conferir
Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), arts. 9º, 37, 38, 59 e 62; Código de Processo Civil, art. 335 (prazo da contestação).
Perguntas frequentes
O locador pode entrar no imóvel e trocar a fechadura para despejar o inquilino?
Não. Trocar fechaduras, retirar pertences ou cortar serviços para forçar a saída pode gerar responsabilidade. A retirada forçada só acontece por ordem judicial, cumprida pelo órgão competente.
Quanto tempo demora o despejo por falta de pagamento?
Não há prazo garantido. Quando a liminar de 15 dias é concedida, a desocupação pode ser determinada antes da defesa, mas a ação ainda segue até a decisão final.
Posso pagar a dívida para não perder o imóvel?
Em regra, sim. O inquilino pode pedir autorização para pagar o débito atualizado no prazo da contestação, e a locação não é rescindida se o pagamento for feito. Essa possibilidade não se repete se já foi usada nos 24 meses anteriores.
O que acontece se o inquilino sair antes do julgamento?
A saída deve ser formalizada com a entrega das chaves. O pedido de desocupação pode perder a finalidade, mas a dívida continua podendo ser cobrada.
Inquilino sem garantia pode ser despejado mais rápido?
Sim, nessa hipótese específica. A liminar de 15 dias para falta de pagamento depende de o contrato não ter nenhuma das garantias do artigo 37 e de o locador prestar caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX). Não é um despejo automático.
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Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico para um caso concreto, tampouco promessa de resultado. Para avaliação da sua situação específica, fale com o escritório.
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